亡くなった方の自宅を相続する場合の特例(小規模宅地等の特例の概要)

ここ数日、相続に係る小規模宅地等の特例の相談が立て続けにあったため、小規模宅地等の特例について、簡潔にまとめました。

（いずれも特定居住用宅地等のため、ここでは特定居住用宅地等に絞って説明します。）

小規模宅地等（特定居住用宅地等）の特例とは、相続により引き継ぐ土地の評価を、一定の要件を満たせば80％減額できる特例のことです。

相続税は、ざっくり説明すれば、亡くなった方がその時に保有していた財産の評価額に税率を乗じて計算します。

土地の評価額が80％減額できるとすれば、１億円の土地の評価が2,000万円となります。

8,000万円の評価減額となるので、他の財産評価額や税率等にもよりますが、相続税額は数百万、数千万単位で変わることになります。

ゆえに特例の有無によって納税額が多額に変動するので、仮に適用を受ける際は、入念に要件を確認する必要があります。

（論点が多すぎて１記事に詳細をすべて説明することは不可のため、ここでは簡潔に説明します。）

特例が創設された背景

そもそも小規模宅地等（特定居住用宅地等）の特例がなぜ創設されたのでしょうか。

亡くなった方が土地及び建物を保有していたとして、それを引き継ぐ相続人（同居人）が、相続税を支払えない場合、土地及び建物を売却して納税しなければなりません。

そのような状況はあまりに不条理であることから、この特例ができました。

小規模宅地等(特定居住用宅地等)の要件など

図にする方が分かりやすいので、表でまとめました。

亡くなった方＝被相続人　です。

ここでは「亡くなった方（＝被相続人）の自宅の土地」を例に、誰が取得したかによってどのように要件が異なるかを見ていきます。

配偶者

　相続税法において配偶者はとても優遇されていますが、この特例においても同様です。

　特定居住用宅地等を配偶者が取得した場合、無条件で特例の適用を受けられます。

　他の同居親族の場合は、申告期限まで継続して居住や所有をしている必要がありますが、配偶者はそのような条件がありません。

　極端な話、被相続人が亡くなった際に別居していても、適用を受けることができます。

（あくまで配偶者が取得した場合です。婚姻関係のない内縁の妻などは、この場合の要件を満たしません。）

同居親族

　配偶者以外の親族で、被相続人と同居していた方が取得する場合は要件が２つ必要となります。

１つは、相続開始時から申告期限まで引き続き居住していること。

もう１つは、同様に相続開始時から申告期限まで引き続き所有していることです。

（この同居親族の「同居」の定義及び判断が、適用を受けるに当たって非常に難しいときがありますが、ここでは説明を割愛します。）

別居親族

意外と相談が多いのは、別居親族が土地を引き継ぐケースです。

いわゆる「家なき子特例」と呼ばれますが、別居親族でも要件を満たせば特例の適用を受けられます。

但し、要件が厳しいので注意が必要となります。

　ある程度簡潔に書いたつもりですが、それでも表現が難しいです。

　家なき子特例の適用を受けたい場合は、専門家に相談することをお勧めします。

特例の適用を受けるには申告が必要

国税庁のホームページに下記の記載があります。

この特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に、この特例の適用を受けようとする旨を記載するとともに、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を添付する必要があります。

つまり、小規模宅地等の特例の適用を受けることにより財産評価額が０円となった場合、納税は必要ありませんが、申告は必要となります。

逆に申告期限までに申告しないと、特例の適用を受けられないため、納税が発生することになります。

世田谷区など路線価が高い地域に在住の方は、土地と建物を保有しているだけで申告が必要となる可能性は高いですが、この特例の要件を満たせば納税は０円となることも多いです。

その場合でも申告書の提出はしなければなりませんので、注意は必要となります。